2020年的5月25日，位于北京朝阳区北四环东路115号院的大楼张灯结彩。这天，是徽商银行庆祝其北京分行开业第一天，同时，挂在大楼门口9年之久的包商银行门牌被摘下。

徽商银行一度被认为是五年前那起包商银行破产案中的最大赢家之一，其突破了“跨区扩展”的政策限制，通过收购包商银行的部分资产和业务，进入北京、深圳、成都和宁波四大重点城市。北京和深圳两座一线城市对于合肥而言，业务量是数量级的增长。2024年，徽商银行总资产正式突破2万亿，稳住了“中西部第一大行”的位置。

在那场收购中，除了业务、负债和人员，徽商银行接受了4处优质的不动产，即包商银行四座城市分行的大楼，其中就包括北京分行的115号院。

没想到，徽商银行当115号院主人的时间，没能超过包商银行。

近日，徽商银行北京分行在北交所挂牌转让130余套房产，合计转让底价约8.24亿元，其中115号院整栋楼就在名单中，报价约7.6亿元。不仅是北京，去年7月，徽商银行也通过挂牌的方式处理掉原属于包商银行的成都“力博楼”，后通过返租在1-2楼办公。

“公司觉得我们用不了那么多办公室，整体卖掉，我们搬去海淀办公。”徽商银行北京分行的一名员工对《凤凰WEEKLY地产》透露。

徽商银行卖楼的背后是由正转负的经营现金流、包商银行遗留的资产负担，以及“三任董事长因贪腐落马”的内控阴影。

“次甲级写字楼”整体打包

徽商银行在近日挂牌的8个多亿的资产中，最主要的就是北京分行的大楼，共132套房产，分两个项目一起打包转让。除了之外，还有西城区和丰台区的几处资产。按照其在北交所上传的资料，北京分行所在大楼约1.6万平米的办公空间已经部分腾空，项目的状态是“无抵押、无查封，部分使用”。

“据观察，徽商银行此次出售节奏较为审慎，未见在市场中大范围铺开。”莱坊北京商业物业服务部总经理严区海对《凤凰WEEKLY地产》说道。

事实上，北四环东路115号院是第二次上架。历史信息显示，去年12月初，徽商银行第一次挂牌了北四环东路115号院8号楼办公、商业、车位等共129套房地产，当时的转让底价是8.48亿元。时隔半年，降价了约1个亿。可见徽商银行试图通过降价来快速成交。

徽商银行北京分行大楼 来源/徽商银行大厦项目资料截图

徽商银行北京分行确实“搬家”心切，根据可以查询到的公开资料，在第一次把北京分行大楼上架时，即去年12月，北京分行就开始公开招标“总部适应性装修改造项目”，联系地址位于海淀区海泰大厦。《凤凰WEEKLY地产》近日通过拨打当时招标的联系人电话，得到的信息是“招标已经结束，已经装好了”。企查查App显示，徽商银行北京分行的联系地址在今年5月18日迁至海淀区海泰大厦。

与去年转让的成都大楼类似，北京分行大楼所在的片区及整个城市在近几年都遭遇了写字楼市场的大幅下行。

根据莱坊最新的报告，2025年第一季度，北京甲级写字楼的租金按季下降5.8%至每月237元/平方米，全市空置率上升0.2个百分点至18.6%。从过去14年看，2025年一季度的租金几乎回到了2011年的水平，最高点在2012年底、2013年初，接近400元。徽商银行北京分行开业是在2020年，全北京市如今的租金相比2020年一季度（347.7元/平方米/月）的水平下降了32%。

一季度，115号院所在的亚奥商圈租金与全市水平持平。“与2012-2013年期间的最高点相比，2025年一季度，全市的租金水平与下降了近40%，而亚奥商圈距高峰时期下跌了约30%。”莱坊严区海分析，“2020年，徽商银行接手北四环东路115号院8号楼作为其北京分行大楼，此后一直都在自用。”

严区海还介绍，亚奥商圈以央国企（北辰、中海等）、科技公司（小红书、字节跳动等）及部分头部金融企业为主。不过，目前商圈内可供出售的资产相对有限，徽商银行北京分行大楼作为近年来该区域内少有的在售项目，更凸显了其稀缺性。整个亚奥商圈在过去三年内大宗交易市场较为平静，未出现规模性成交。

接连卖楼，或能弥补现金流

《凤凰WEEKLY地产》以投资者的身份致电徽商银行董办，询问卖楼原因，得到的回复是：“我们这边不清楚。”

但接连出手成都、北京分行大楼，跟“钱袋子”不无关系。

徽商银行在2024年总资产突破2万亿，总营收扭转上一年的负增长，同比上升18.05%至336亿元。归母净利润已维持了连续四年的增幅，增加6.8%至154亿元。

不过，与其他排在前列的城商行类似，徽商银行的增长势头在减慢。从2021年到2024年，其总营收的增速分别是12.6%、2%、0.4%、1.6%，归母净利润增速分别为19.8%、16.9%、7.7%以、6.8%。

在一片正增长中，徽商银行2024年部分类型的现金流出现了“红色警报”。Wind数据显示，其全年经营活动现金净流量为-257亿元，是过去五年中第一次出现负值。投资活动现金流为-690亿元，已连续五年为负。现金净增加额为-8.6亿元，已持续两年负数。也就是说，该行的经营活动产生的现金流入不足以覆盖经营所需的现金支出。

从2024年年报来看，加剧徽商银行经营现金流恶化的原因里，有一项十分明显，即拨备金的增加，其不良贷款拨备覆盖率同比2023年上升了14.53%个百分点至286.47%。

徽商银行北京某支行

一般来说，只有在不良贷款比例上升、宏观环境明显恶化等原因下，银行才会增加拨备覆盖率，尤其是不良贷款比例现状。但徽商银行2024年不良贷款率是下降的，为0.99%，较上年末下降0.27个百分点。但值得注意的一个指标是，徽商银行“关注类贷款”比例在快速上升，2024年关注类贷款增加了43.56亿元，达到113.74亿元。

徽商银行从包商银行破产案中的获益并非毫无代价，其付出了大量的精力处理不良资产，至今仍有负担。其2024年年报显示，该行通过转让方式处置不良资产人民币70231.88万元，其中处置原包商银行不良资产人民币70142.04万元。到了2024年末，该行在对包括收购的原包商银行等不良资产处置过程中，因企业破产重整等事宜，经人民法院裁定持有4778.43万股海南航空股票、274.34万股南京红太阳股票。这两家公司都因出现巨大的财务危机，股价下跌后一直萎靡不振。

2020年是徽商银行的高光时刻。除了介入包商破产案，当年4月，徽银理财获中国银保监会批准成立，它是全国第三家拿到理财牌照的城商行，在中部地区则是头一家。

但“高光”持续不到两年，徽商银行又出现了内控危机。2022年3月，徽商银行前董事长吴学民因涉嫌严重违纪违法，被有关部门立案调查。加上首任和第三任董事长，徽商银行历任5个董事长中，有3任“落马”。

大踏步迈过2万亿时，徽商银行的罚单也没有停止过。2024年，据国家金融监督管理总局披露，徽商银行收到了41张罚单，涉及分支行15家和从业职员26人，累计罚没金额近2500万元。

徽商银行最新的业绩报告显示，其2025年第一季度的净利润为47.75亿元，同比增长3.9%，增速减慢0.8个百分点。